Realna cena kvadrata u Beogradu: Analiza tržišta i budući trendovi

Realna cena kvadrata u Beogradu: Analiza tržišta i budući trendovi

Očigledno je da je precenjena cena kvadrata u Beogradu, a i u ostalim većim gradovima. Koliko mislite da je realna cena? Poređenja radi, na obali mora u Španiji stan od 135 kvadratnih metara može da se nađe za 136.000 evra. Pa, šta onda čini cene u našoj prestonici toliko visokim?

Šta je to "realna cena"?

U suštini, realnu cenu kreira ponuda i potražnja. Realna cena je onoliko koliko su ljudi spremni da plate u datom trenutku. Ako je neko platio kvadrat u Beogradu 3000 evra, onda je to u tom trenutku bila realna tržišna cena. Međutim, drugo je pitanje šta je održiva ili, da kažemo po narodski, normalna cena.

Istorijski gledano, recimo u SAD, tržište nekretnina je ok i održivo funkcionisalo sve dok je cena prosečne kuće bila na nivou tri prosečne godišnje zarade. Kada je presla preko toga i dostigla nivo od deset prosečnih godišnjih zarada, tada je tržište nekretnina doživelo krah. Ljudi više nisu mogli da otplačuju kredite.

Odnos cene kuće i tri prosečne plate nije slučajan. To je iznos koji uz razumnu kamatu i učešće može da se otplati za 10-15 godina, pod pretpostavkom da se trećina ukupnog prihoda troši na stanovanje, što je standard u razvijenim zemljama. Mesecna rata bi tada trebalo da bude trećina plate. To je, da kažemo, neka zdrava i održiva cena stana.

Koliko bi, onda, trebalo da košta kvadrat u Beogradu?

Ako uzmemo da je prosečna plata u Beogradu oko 500 evra, onda je prosečno primanje domaćinstva (bračni par) 1000 evra mesečno, odnosno 12.000 evra godišnje. Pomnožimo to sa tri (zdrav odnos) i dobijamo 36.000 evra. To bi trebalo da košta prosečan stan u Beogradu da tržište može da ga izdrži. Ako uzmemo da je prosečan stan 50-60 kvadrata, dolazimo do cene kvadrata od 600 do 720 evra.

Uzimajući u obzir da je Beograd glavni grad sa velikom potražnjom, možemo uzeti i odnos 4:1, što dovodi do cene od 48.000 evra za prosečan stan, odnosno 800 do 960 evra po kvadratu. Ove cifre omogućavaju i normalnu zaradu pri novogradnji, za razliku od izjava mnogih preduzetnika da neće ni da "zabadaju ašov" bez garantovanog profita od 100%.

Zašto su onda cene toliko više? Faktori koji dizu cenu

U Beogradu konkretno, velika potražnja a mala ponuda omogućavala je investitorima da imaju bezobrazno velike marže. Na to se nadovezuje niz drugih problema:

• Korupcija opštinskih službenika koji se "ugrađuju" u svaku novogradnju. Procene govore da je to do 20% ukupne cene kvadrata.
• Zamršeni i loši propisi koji građevinski poduhvat komplikuju, produzuju i otvaraju bezbroj mogućnosti za korupciju na svakom koraku.
• Vrlo mali porez na imovinu koji omogućava nekome da drži prazan stan od 100 kvadrata u centru i da ga to skoro ništa ne košta.
• Bezbroj priča o prodavcima stanova koji godinama odbijaju sve ponude dok ne dobiju željenu cenu, jer ih držanje praznog stana gotovo ništa ne košta.
• Veliki broj nelegalnih i neuknjiženih stanova, za koje banke neće da daju kredit, što sužava izbor za one koji ne kupuju "kešom".

Postavlja se pitanje: ko kupuje te stanove po ovim cenama? Poređenja radi, u nekim delovima Beograda cene su približne onima na Manhattnu, a plate i životni standard su neuporedivo niži.

Tržišna logika vs. "normalna" cena

Važno je razlikovati pojmove. Tržišna cena je uvek realna u smislu da je rezultat trenutne ravnoteže ponude i potražnje. Međutim, ona ne mora biti održiva na duži rok. Iracionalni strah od propuštanja prilike (FOMO) i kreditni bum mogu privremeno da podignu cene iznad nivoa koji ekonomija i kupovna moć stanovništva mogu da podrže. Upravo to se desilo tokom vrhunca 2008. godine, stvarajući nekretninski balon.

Jedan od načina za procenu održive vrednosti je i računica preko rente. Na primer, ako dvosoban stan od 62m2 u izvesnom delu grada može da se izda za 350 evra mesečno, to je godišnji prihod od 4200 evra. Ulaganje u nekretninu mora da donese veću zaradu od niskorizične štednje (recimo 6-7%). Takođe, u razvijenom svetu se očekuje minimum 8% zarade na rentiranje, što znači da se ulaganje isplati za oko 12.5 godina (100% / 8%). Ako primenimo ovu računicu, dolazimo do vrednosti takvog stana od oko 52.500 evra, odnosno oko 850 evra po kvadratu.

Kretanje cena i sadašnje stanje

Prema podacima koji se mogu naći, od vrhunca 2008. godine, cene nekretnina u Beogradu su pale u proseku između 25% i 30%. Međutim, ovaj pad nije uniforman. Dok su na periferiji i u nekim novijim naseljima padovi izraženiji, u centralnim i traženijim opštinama (Vračar, Stari Grad) cene su znatno otpornije i i dalje se kreću i preko 2000 evra po kvadratu za novogradnju.

Zanimljiv je podatak da su cene tražene u oglasima i dalje visoke, ali se realizovane cene (po kojima se stvarno prodaje) značajno razlikuju. Prodaja je usporena, a vlasnici koji nemaju hitnu potrebu za novcem čekaju "svog" kupca. Oni kojima hitno trebaju pare spremniji su na veće popuste.

Evo nekoliko primera realizovanih cena iz novijeg perioda (polovni stanovi, solidno stanje):

• Blok 45 (Novi Beograd), 60m2: ~70.000 evra (~1170 evra/m2)
• Zvezdara, blizu šume, lux novogradnja 36m2: 50.000 evra (~1390 evra/m2)
• Voždovac, kod hotela "M", prizemlje sa terasom, 65m2 + terasa: 112.000 evra

Šta utiče na cenu nekretnine? Mnogo više od kvadrature

Kada se priča o cenama, važno je imati u vidu da na konačnu cifru utiče čitav spektar faktora, ne samo lokacija u šírem smislu. Ključni elementi su:

1. Mikrolokacija: Da li je ulica mirna ili saobraćajna, kakvo je okruženje, koliko ima zelenila, kakav je kvalitet vazduha i nivo buke.
2. Kvalitet zgrade i stanja stana: Godina izgradnje, kvalitet materijala, da li postoji lift, stanje instalacija, parketa, stolarije.
3. Karakteristike stana: Spratnost, orijentacija, raspored prostorija, broj soba, prisustvo terase ili balkona, pogled.
4. Pravni status: Da li je stan legalan i potpuno uknjižen, da li postoji zabeležbena teret.
5. Tržišni faktori i hitnost: Trenutna klima na tržištu, da li prodavac ili kupac imaju hitnu potrebu, što može da utiče na cenu i do 10%.

Uloga države i budući pravcí

Može li država da utiče na cene? Može, ali najefikasnije indirektno - kroz mere koje će povećati ponudu i smanjiti troškove poslovanja:

• Suzbijanje korupcije u izdavanju građevinskih dozvola i ukidanje "ugradnje" opštinskih službenika.
• Poštovanje i pojednostavljenje propisa kako bi se olakšalo i ubrzalo dobijanje dozvola, što bi povećalo ponudu.
• Uvođenje realnog poreza na nekretnine, što bi onemogućilo jeftino držanje praznih stanova kao "mrtvog kapitala" i podstaklo njihovo stavljanje u promet (bilo rentiranjem bilo prodajom).
• Prestanak sa subvencionisanjem određenih formi gradnje koje iskrivljuju tržište, ako se one ne sprovode transparentno i isključivo u socijalne svrhe.

Gledano nadalje, masovnija izgradnja (poput planiranih 5000 stanova u jednom novom naselju) bi, u teoriji, trebalo da poveća ponudu i pritisne cene na dole. Međutim, sve zavisi od toga po kojoj ceni će ti stanovi biti ponuđeni. Ako država ili investitori insistiraju na visokim cenama, efekat na celokupno tržište može biti ograničen.

Zaključak: Da li su cene realne i šta možemo očekivati?

Tržišne cene u Beogradu jesu realne u smislu da su rezultat postojeće ponude, potražnje i kompleksne mreže faktora poput korupcije, loše regulative i niskih troškova držanja nekretnina. Međutim, one nisu održive kada se uporede sa kupovnom moći stanovništva i osnovnim ekonomskim parametrima.

Očekivanja su da će cene i dalje polako padati, posebno u segmentu starijih i nekvalitetnijih nekretnina, dok će kvalitetna novogradnja na atraktivnim lokacijama pokazivati veću otpornost. Ključni pokretači daljeg pada biće:

• Nastavak ekonomske krize i rast nezaposlenosti.
• Slabijenje dinara i poskupljenje kredita u evrima.
• Uvođenje većeg poreza na imovinu.
• Demografski trendovi (odlazak mladih, starenje stanovništva).
• Povećana ponuda iz državnih projekata (ako se prodaju po konkurentnim cenama).

Konačno, realna i održiva cena za Beograd, zasnovana na ekonomskim realnostima većine gradana, i dalje je značajno niža od trenutno prevalentnih tržišnih cifara. Vreme će pokazati hoće li tržište, pod pritiskom makroekonomskih okolnosti i eventualnih strukturnih reformi, konačno da se približi toj ravnoteži.